中评社北京3月11日电／前两天，笔者接到银行的一条微信：“房贷利率参考LPR（注：全称为Loan Prime Rate，即“贷款基础利率”）是大势所趋，转换为LPR可以享受到利率降低的优惠，建议您别错过3月1日到8月31日的政策窗口期，实时转换”。银行还举例子说，LPR下降10个点，你的房贷利率可以降若干，每月的月供可以省若干等。有的人纳闷了，银行是靠贷款利差赚钱的，为何还要激励人人转换为更低利率的订价呢？

　　这让笔者想起，不久前一位银行资深人士埋怨说，现在银行真的很弱势，存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了，每家银行都要高息揽存；贷款方面，国家规定了银行对中小微贷款的最低比例。除了服务中小微，还要降低利率，支持实体经济。现在，LPR从天而降，就连收益稳固、安全性高的按揭贷款，也要定向降息了。没办法，得贯彻国家战略。

　　估量很多人都知道，房贷订价基准从原来的基准利率转换到LPR后，可以享受到“降月供”的利益，但没有若干人知道，这个“没利益”的差事，银行为啥还要这么积极地推进。近期，笔者咨询了某四大银行的一位高管，才终于明了了，LPR背后，隐藏着一盘缜密的棋局。要实现“稳字当头”，让楼市在历史最高位倘佯，调控就得招招郑重、精致拿捏。

　　房价不能再显著涨了，这是共识。问题是，一旦涨幅小了，甚至不涨了，持有屋子的成本浮出水面，如折旧（3%-5%）、维修、月供（5%左右）等。另有个隐藏的成本，就是机会成本，好比投资保本理财，可实现4%以上的收益。凭据中泰证券统计，上海持有房产的总成本近9%。百城房价统计中，2019年50多个都会房价涨幅不到6%，连资金和折旧成本都笼罩不了。

　　很多人买房，投资是最主要的考量。一旦房价涨幅笼罩不了综合成本，那就要武断地抛掉。若是很多人有这种想法，这就很贫苦啦！以是，也就不难理解，为何去年底国家首次将“稳地价、稳房价、稳预期”，作为2020年楼市调控的目的（估量也是未来调控的目的）。已往，楼市之以是火热，就在于房价上涨太快，没房的赶忙买，没条件的创造条件买，有房的多买几套。

　　以是，要稳楼市，要害是稳预期。怎么稳预期？就是指导人人不要一呼而上买，更不能一呼而下卖。这其中，对房价远景的预期，掐算持有屋子的成本和收益，异常要害。实在，人人想想，已往十多年狂飙突进以后，另有哪座都会缺屋子呢？以是，政策设计就是要打掉或缓冲持有屋子“不划算”的预期，并抛售屋子。老旧小区革新，片区更新，都有这个意味。

　　实在，启动贷款订价“换锚”这半年来，5年期LPR利率累计下调了10个基点。对多数人来说，月供只省了2斤猪肉，但媒体铺天盖地地说，“降息了，大利好来了”，言下之意是楼市要涨了。由于，国际履历也好，历史推演也好，每个人都咬定，利率和房价是反偏向转变的。每个人心里都在盘算，我的房价要涨了，还在乎月供省了那么点儿吗？这就是预期指导。

　　转换成LPR订价以后，不仅新买卖的屋子会受到调控的影响，300亿平米的存量房也尽在调控之下。即便你的屋子不买卖，只要有贷款，就成为调控的工具。固然，存量房内里，大概有一半的屋子没房贷，似乎不受LPR的影响，但LPR影响的是心里预期。好比，若是LPR下降了，估量很多人会坚定地持有手上的屋子，或换一套，或以为该再买一套了。

　　停止2019年，我国楼市在历史最高位已倘佯了4年之久了，存量时代已来临。所谓高处不胜寒，调控政策要讲究精致化、到处拿捏与平衡。不管是都会更新、老旧小区革新，照样存量商业办公“改租赁”，激励企业矜持等，以及存量房贷订价转向LPR，都是为了调控存量，让所有的屋子尽可能地因政策而动。这对稳楼市、稳投资、稳财政、稳增进来说，意义都很大。

　　泉源：证券时报　　作者：李宇嘉